冰火两重天：土地市场火热 但楼市进入寒冬

火爆的土地市场经济参考报引用中国指数研究院发布的最新数据显示，10月份，全国300个城市土地供应量同比增近四成，共计11046万平方米，环比增加1%，同比增加36%；共成交土地2272宗，环比增加0.3%，同比增加24%。一线城市成交量同比涨幅领衔。

当月，300个城市土地出让金总额为3722亿元，同比增加132%。其中，土地出让金超千亿元的城市有5个，分别为北京、杭州、南京、重庆和上海。北京的土地出让金额创纪录地达到2509.1亿元。

同时，50个热点城市的总土地成交额已超过2.6万亿元，同比上涨40%。此外，出让金超过500亿的城市达到了16个，均创造了同期历史纪录。

尽管土地市场整体均价环比下滑，但同比却增加了近70%，各线城市均价同比均有上扬。10月，全国300个城市成交楼面均价为2316元/平方米，同比增加66%;其中住宅类用地成交楼面均价为4323元/平方米，环比减少15%，同比增加61%。

楼市成交遇“冰点”与土地市场相比，房地产市场则持续处于“寒冬”。

昨日华尔街见闻提及，国家统计局公布的数据显示，1-10月，全国房地产投资增速再次放缓至8%以下；商品房销售面积和销售额增速也持续回落，降幅超2个百分点。商品房销售面积增速已经为连续第四个月下滑。

10月地产销售创近三年最大跌幅，地产投资增速拐头向下。据海通姜超团队测算，10月住宅销售量同比下降6%，创2015年3月来最大跌幅。

北京、上海、深圳房价连月降温。

深圳房价连续13个月下挫。据一财网，10月，深圳一手住宅共成交2792套，环比增加2.35%，成交27.9万平方米，环比增加2.27%；同期的成交均价为54288元/平方米，环比减少0.05%。而去年10月“深八条”出台时，深圳新房均价还是55611元/平方米。

北京楼市成交从3月开始全面萎缩。据新京报引用北京中原地产市场研究部的最新统计，1-10月北京新房市场成交1.7万套，二手房成交11.8万套。今年北京二手房市场月均成交1.2万套，成交面积107万㎡，与去年同期相比下降50%。“从6月开始，北京连续多月成交量低于1万套，市场价格跌幅处于全国第一。”新京报援引中原地产首席分析师称。

10月上海新房市场几乎断供，导致成交进一步萎缩，易居研究院研究员王梦雯如此表示。从绝对值来看，10月成交量为2012年2月以来历史最低水平。

上海房价同样出现下行，均价在11月甚至跌破5万大关，领跌全国。据金融界援引中估联行房产研究院的数据，11月首周上海新房成交均价跌至49067元/m2，环比下跌3.27%。安居客数据则显示，上海11月均价为50058元/m2，环比10月下跌1.38%，同比去年同期下跌2.41%。

缘何分化在多地楼市限购背景下，土地市场与楼市出现如此巨大的反差，原因在于：在短时期内，土地财政仍然是地方收入的重中之重。

土地出让金在地方财政收入中占了很大比例。如果以这一比例作为衡量地方土地财政依赖度的指标，依照长江商报的测算，前三季度全国20个重点城市中，有12个土地出让金占财政收入比重超过60%，有3个城市土地财政依赖度在70%至100%之间，有8个城市今年前三季度土地财政依赖度超过2016年，分别是佛山、杭州、成都、重庆、广州、西安、无锡和北京。

土地财政依赖度最严重的是佛山，其次为南京、杭州和济南，土地财政依赖程度均超过100%，佛山和南京甚至分别高达147%、132.83%，杭州、济南的土地财政依赖比重亦均超过100%。换句话说，这四个城市的卖地收入已经超过地方一般预算收入。

楼市前景如何？

凤凰财经引述业内研究员王梦雯表示，目前来看，开发商仍然持观望心态，推盘意愿并不强烈。进入4季度，预计供应会有所好转，但整体依旧处于低位。随着信贷趋紧、银行放款时间延长等一系列因素，季度成交规模大概率低于近5年历史同期水平。

对于接下来楼市调控政策的走势，金融界引述同策咨询研究部总监张宏伟称，按照每次新政时效性6-8个月的经验判断，今年9-10月份多地楼市调控调控加码后，6-8个月之后，也就是在2018年3-4月份这个时间段，极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期，原因有两个：一是6-8个月后调控政策的时效性逐步降低，需要加强版的楼市调控措施为楼市降温，巩固楼市调控的阶段性成果；二是，“两会”刚好要在这个时间段召开，政策面不会给予楼市在这个时间段内反弹并火热的机会的。

冰火两重天：土地市场火热 但楼市进入寒冬
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