紧盯产业地产 星河控股加速布局

　　 时代周报特约记者 蔡颖 发自广州

在传统房地产市场发展遭遇瓶颈的背景下，各大房企撕去“地产”标签，在多个产业积极发力，扩大业务边界以寻求新的利益高地，产业地产开始成为各路资本和开发商们激烈争夺的焦点。

不断开拓创新的星河控股便是其中之一。在全国传统房企行列中，星河率先转型产业地产。2014年，星河旗下首个产业项目—160万平方米产融联盟新城深圳星河WORLD问世，揭开了星河产业运营的序幕。今年1月，产业地产业务正式从置业集团中独立出来，由此集团业务板块也由 “地产、商业、金融”三轮驱动演变成“地产、产业、商业、金融”四轮驱动。

星河产业的迅猛发展也得到了行业内的认可。10月31日晚，2017火花S-Park“中国产业地产30强”榜单在上海发布，星河产业荣获 “2017中国产业地产19强”，和万科成为本次榜单上仅有的两家转型房企。

星河到底是如何做到的？在中国产业地产不断革新发展的过程中，星河能否在下半场竞赛中赢得决胜筹码？

产投融模式发力

实际上，意图在产业地产的“大蛋糕”上分一杯羹的并不止星河控股一家。

在加码产业地产的开发商中，既有万科、绿地、碧桂园这样的规模型房企，也有首创置业、保利、远洋这样的品牌国企央企，各家切入的模式也不尽相同。产业地产涉及融资、开发、服务、招商等多重元素，这对各团队提出了更高的要求。

星河产业集团提出的“产投融”的发展路径，为产业地产的发展提供了助力，成为星河在产业竞争中的筹码。具体而言，就是以地产为载体，以产业为基础，以金融为纽带，以资本运作为目的实现以产促城、以城兴产、产城融合、融投并举，并最终实现“产城融人文”的和谐发展与共赢。

产投融模式的发展离不开星河集团在金融投资领域多年的经验资源沉淀。星河金融同产业一样都是公司多元化发展的重要板块。早在2009年星河就开始布局金融领域，目前自有资金投资超200亿元，投资超过90家企业，其中31家成功在主板、创业板上市或新三板挂牌，实现了在金融领域的先行一步。

星河产业集团对记者表示：“星河多年来在金融投资领域的积累，让我们能够游刃有余地为中小企业量身打造金融解决方案。”

除了集团本身的金融实力之外，对外的股权投资也是星河金融早就布局的方向。星河先后成为深圳创新投资集团、深圳福田银座村镇银行第二大股东，同时也是前海母基金、国家中小企业发展基金有限合伙人。

凭借着股东近水楼台的优势，星河联合深圳创投，以星河WORLD为试点，率先试水“产权换股权”地产金融计划，这是星河在产投融创新运营模式的最初尝试。星河从房东摇身变成股东，在鼓励了有发展潜力的企业的同时，也分享企业成长的红利。这一运营模式在招商和变现过程中都显示出了独特的优势。

此后，星河产业在“产权换股权”的基础上继续推动产投融模式落地，例如星河产业为扶持园区内入驻的初创企业，专门设立了1.5亿元规模的创客扶持基金，主要用于企业的前期投资。

今年初，红土星河创业投资基金的启动是产投融模式的又一次尝试。此次基金是由星河产业集团联合深圳市龙岗区政府、深创投共同发起，发行规模5亿元，其中首期7500万元将定向投资于深圳星河WORLD园区内。

星河产业集团副总裁阎镜予在接受媒体采访时提到：“深圳星河WORLD园区有7500万元投资，只有入园才能拿得到。很多园区也想做股东加房东，但是这并不容易，做不好可能颗粒无收，但我们过去做了这么多的投资，有这么多行业内的资源，所以我们有信心。”

多轮产投融模式的发力，星河WORLD取得的成绩摆在眼前，截至今年6月底，星河WORLD签约企业超500家，30家为上市企业，其中10家为世界500强企业，园区运营一年时间后，实现税收10亿元，产值100亿元；预计全部建成后，实现税收100亿元，产值1000亿元。

同时，产投融模式带来的积极效应也在显现，星河WORLD运营2年来已经不需要集团额外注入资本来维持运营，从长期来看，“产权换股权”的运营模式也发挥着积极作用。据悉，2016年星河WORLD的写字楼招商成交面积位列深圳第一。

星河产业的加速度

据星河产业集团透露，未来五年，星河产业将立足深圳，深耕珠三角地区，继续探索多元优质园区项目。产品线方面，将会以产城综合体星河WORLD为主导产品线，双创社区、特色小镇为次产品线。

产城综合体星河WORLD被定义为“园区+金融”双闭环总部基地，承载着星河控股从租楼售房向金融投资、产业孵化、大资产管理转变的产业升级重任。园区占地约63万平方米，主要以创新金融、高科技、文化及创意三大核心产业为主。根据相关数据，目前深圳星河WORLD园区中这三大行业的集聚度达到73%。规划显示，到2020年，星河WORLD将实现全面运营，届时年产值将达500亿元，纳税额超50亿元。

作为产融联盟新城的代表作，星河WORLD模式未来将在全国范围内进行复制。据悉，星河产业与佛山、天津、南京、成都政府签订了战略合作协议，将打造更多的类星河WORLD项目。

除了业务形态相对成熟的星河WORLD之外，双创社区以及特色小镇的发展也被提上日程。

星河产业积极布局创新创业领域，其打造的星河·领创天下一站式创新创业创投平台，能够提供办公场地、孵化配套、产业管理、路演指导、项目融资等多项双创服务。目前已成功在深圳、成都、南京、佛山等地布局，其中深圳星河· 领创天下以2万平方米的总面积成为全国单体面积最大的创客空间，为上百家创业企业提供加速服务。

2016年以来，特色小镇利好政策接连出台，各个企业纷纷布局，星河也加快投资具有国家级战略优势的特色小镇，并将其列为产业集团三大产品形态之一。从2016年至今，星河已经先后布局了惠东巽寮文旅小镇、中山港口科创小镇、东莞黄江互联网小镇等项目。未来也将聚焦珠三角地区持续拓展具有鲜明产业特色的潜力小镇。

谈到特色小镇的发展规划，星河集团总裁姚惠琼表示，特色小镇应该有别于传统产业园区，其不仅仅是提供一个空间载体，更重要的是通过提供全方位的服务和配套，营造一种新的生活生产方式。

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