房企谋变转向新型地产 开发商未来或打通住房消费链

创新升级朝向养老地产旅游地产特色小镇长租公寓

　　近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新服务、新模式、新价值已然成为房企跨界谋变的大趋势。

　　新型地产方兴未艾

　　关于新型地产，业界早已不陌生。早在今年年初，住建部政策研究中心主任秦虹就曾公开表示，目前传统地产开发整体供需趋于饱和，后续将进入调整期，但在“十三五”时期，基于细分市场，满足个性化需求的新型地产存在很大的增长空间。“例如长租公寓、养老地产等新型地产，虽然目前规模较小，但呈现出传统地产不可比拟的高速增长态势。”

　　作为产业叠加的新兴产物，新型地产存在哪些创新升级方向？

　　首先是养老地产。养老地产是在传统地产的基础上引入社区健康管理，采用信息化技术实现全生命周期健康跟踪，辅以社区医疗、运动健身、居家养老等服务的住宅项目。例如万科“幸福汇”、保利西塘安平老年健康生活社区等。

　　普华永道认为，在“健康中国2030”国家战略的背景下，各大房企正积极探索“地产+健康”跨界发展新模式——在保留原有租购并举的居住属性上配以健康服务，提升住宅品质，实现房地产增值。

　　易居智库研究总监严跃进认为，房地产商开发此种项目可实现产业间的联动协同和规模效应，从而扩大服务范围，增强品牌影响力，拓宽和延长地产的价值链。

　　其次是旅游地产。旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。

　　以坐落于上海迪士尼旁的绿都·绣云里为例，作为迪士尼周边重要的配套生活区，巨大的流量经济已让该项目成为商家争相入驻的热门区域。“迪士尼度假区为绣云里导入了丰富的客流量，商业盈利因而水到渠成。”绿都·绣云里的商业运营操盘者——上海致颢投资有限公司董事长赵男男表示，“项目的商业运营将引入并塑造有特色、有内容、有成长性的商家，构建线下商业生态圈，旨在将绣云里打造成为能够引入人流的目的型消费地。在招商模式方面，该项目将采用‘投资型招商’模式，即入驻商家形成关联产业链，打造‘绣云里’生态系统。”

　　还有特色小镇。2016年7月1日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部联合出台文件，计划在2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。随后，各个地方政策密集出台。2016年10月31日，国家发改委发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，自此，全国范围内特色小镇的培育工作拉开序幕。

　　“在城镇化持续和大城市内部问题日益显著的情形下，以特色小镇为代表的郊区城镇化蕴含潜力巨大。”业内人士判断，特色小镇在未来五年将进入快速发展通道。“特色小镇可以做到全产业链发展，占据城市化发展进程中各阶段城市需求。而对于房地产开发商来说，特色小镇则可填补公司产业链空白。”

　　不得不提的还有长租公寓。在高房价之下，一二线城市住房租赁需求旺盛，长租公寓市场发展如火如荼。在巨大的市场需求推动下，目前住房公租市场已涌现出一批知名品牌。如在集中式公寓领域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓领域的蘑菇公寓、青客公寓等。“中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿级的市场。”魔方生活服务集团CEO柳佳表示。而旭辉控股董事长林中称，公寓租赁市场已迎来“黄金发展期”。

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