石湾土地出售，翔跃大量房源供您查阅

以下相关事项，是国有土地转让转让出售交易中经常出现一些问题，土地转让转让出售当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。

一、转让转让出售合同的形式

国有土地使用权转让转让出售应当签订转让转让出售书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让转让出售时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

二、国有土地的权属调查和资信能力调查

1、转让转让出售合同签订之前，要对转让转让出售方的转让转让出售主体资格进行核实。转让转让出售方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让转让出售的证明。

2、转让转让出售方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让转让出售后资金无法收回的结局。

三、转让转让出售价格评估事宜

在转让转让出售前，应该对土地转让转让出售价格进行评估。因为土地使用权转让转让出售价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让转让出售的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让转让出售方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

四、国有土地使用权转让转让出售的担保

1、拟转让转让出售的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让转让出售合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。

2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。

五、有关税费

转让转让出售合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。

六、土地用途及相关用地条件的变更

1、国有土地转让转让出售往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让转让出售尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让转让出售合同中约定清楚。

2、转让转让出售前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让转让出售后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

七、土地使用权转让转让出售时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让转让出售地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让转让出售，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让转让出售的除外。

2、国有土地使用权转让转让出售的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让转让出售，划拨国有土地无地上建筑物不得转让转让出售。

3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让转让出售，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让转让出售的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

八、权属变更程序与支付转让转让出售价款问题

因国有土地使用权转让转让出售须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让转让出售费的支付应采用分期付款方式。即根据转让转让出售程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。

九、国有土地使用权设定抵押后的转让转让出售问题

国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让转让出售。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让转让出售费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让转让出售目的。