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今年，全国楼市有下跌的市场空间！

 

2019年，全国城镇化率已达到60%。2030年，预计全国城镇化率将达到70%以上。刘全认为，未来10年，至少有1.6亿农村人口迁居城市生活，促进房地产市场需求潜力依然巨大。全国城市化开发如火如荼，大中城市放宽落户政策和人口流动会更加频繁，为房地产市场创造出广阔的发展空间。住宅刚性需求、改善性需求、学区房、养老住房和市场投资等叠加影响，未来10年，中国楼市仍会保持高速增长。

 

央行公布数据显示，4月份，新增人民币贷款1.7万亿元，新增社会融资规模3.09万亿元；4月末，M2同比增长11.1%。刘全认为，房地产行业作为经济增长的支柱产业，通过上下游产业链联动，对经济增长带动作用无法代替。房地产行业承载着经济增长和地方财政收入等社会经济发展命脉。所以，房地产市场调控政策主要目标只是维护房价平稳上涨，避免房价出现大涨大跌，并不是真正的打压高房价已经明显。

 

中指院公布的调查数据显示，2020年5月份，全国300个大中城市住宅类用地成交楼面均价5979元/平方米，环比增长21%，同比增长27%。刘全认为，全国土地价格持续上涨，是房价升高的主要原因之一。宽松货币政策和信贷政策是支撑高房价的前提条件。城市人口数量、人口流动方向和经济增长等是决定房价高低的主要条件。一二线城市拥有庞大的市场需求，房价仍然有上行空间。三四线城市房地产市场已经基本饱和，未来房价上涨乏力。

 

刘全认为，受新冠疫情的影响，经济增长已经下行，由于宽松信贷政策和楼市救市政策等支撑了房价上涨。房地产市场已经被既得利益群体所控制，这也是房价只涨不跌的主要原因。房价高低的决定因素是房屋价值，房屋价值受租金、市场预期、经济增长和土地价格等多方面因素影响。房地产市场背后是多方利益博弈，这是长期无法改变的利益问题。今年，全国楼市有下跌的市场空间，现实中房价却没有下跌的政策空间。

 

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