万科到底泄露了楼市什么“天机”？

[摘要]地产业永远是高杠杆的游戏，万科算是杠杆玩得小的，姑且有压力，其他企业不用说。如果销售疲态甚至回落，购房者观望和需求端被控制，必然就面临阴跌、降价的风险。成本已经摆在那里，降不起！

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转自微信公众号 杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）

撰文|张银银

万科近来新闻不断，股权争夺暂时告一段落。对于楼市未来，万科内部邮件又有新看法。

6月12日，澎湃新闻看到的一封由万科集团人力资源部，于今年6月1日发布的内部邮件显示，“面对地产‘黄金时代’的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。”

1、地产黄金时代真结束，还是重复反转历史？

这份邮件的真实性，是可靠的。首先，有必要指出的是，万科内部人士向澎湃新闻确认了上述邮件的真实性。其次，在此之前，万科高层已经多次表达过，地产黄金时代结束的意思。

譬如，早在2014年，万科总裁郁亮先生就曾称，内地楼价增长减速，反映中国房地产业的黄金时代结束。他甚至向记者表示，房地产业的白银时代刚刚开始。不过同时，他认为，行业前景仍然健康，主要因政府的城市化进程，将在未来15年继续拉动需求。

2014年的形势和现在有些类似，多空博弈激烈，调控进入深水区。可谁曾想到后来的事情，房价再次冲向更高。这样的变化，不是万科能预料的，恐怕所有人当初都不敢相信。

而到了今年初，调控一而再再而三加码，郁亮先生接受上证报专访时又表示，未来房价可能会降。

当然，这是个标题党，实际人家原话是，未来房价会不会下降？这个可能性是有的，在这一轮调控的背景下，前期房价上涨过快的城市，未来一年将面临价格回落的压力。但另一方面，他并不认为会有“崩盘”的风险。

到了2017年股东大会上时，郁亮先生又表示，房地产行业的黄金时代结束的时候，规模的老大并不是万科所追求的。

特别值得注意，2017年至今，万科多次提及房地产行业黄金时代结束。作为行业老大或者说老二吧，嘻嘻，类似的言辞绝非巧合，而是一定闻到了什么气味。

2、万科的压力在哪？

注意万科这份内部邮件：公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整——言下之意，能不能为万科创造价值，是获得多少激励的关键。

6月2日晚间，万科发布5月份销售报告显示，2017年5月，万科实现销售金额358.9亿元，同比减少1.35%；销售面积242.0万平方米，同比减少9.5%。

而据中原地产研究中心统计数据显示：在已公布今年5月份销售业绩的标杆房企数据中，包括万科、碧桂园等在内的多家龙头房企销售速度有所放缓。

万科集团董事会秘书朱旭先生，在5月份销售及经营情况电话会议中表示，5月份大部分房企的销售业绩环比都有所下降。

明面上，万科面临销售压力。其实远不止于此，背后的原因更值得深思。杠杆游戏一贯立场：2016行情的火热，实际也透支了部分需求。2016年地价在房价期待下的狂飙突进，非常明显，当然也反过来助推房价。

相对而言，万科算是拿地谨慎，特别是价格上自我控制很好的。即便如此，万科都感觉高处不胜寒，其他开发商的压力可想而知。

还如万科集团董事会秘书朱旭先生所分析的，政策监管趋严，限购限贷政策覆盖的城市增多，商改住物业类型的严格管控，以及对无证销售、中介虚假宣传的查处。另一方面，银行、信托公司对房地产企业的资金链也在趋紧。

这些压力，从方方面面影响开发商资金链和销售，并对房价本身造成压力。实际上，能够支撑今天一二线城市房价，必须有高周转销量的保证，然后才有现金流的安全。地产业永远是高杠杆的游戏，万科算是杠杆玩得小的，姑且有压力，其他企业不用说。

如果销售疲态，甚至回落，购房者观望和需求端被控制，必然就面临阴跌、降价的风险。成本已经摆在那里，降不起！

3、其他房地产企业压力又在哪？

熟悉万科的朋友都知道，万科的现金储备高、资产负债率低。杠杆游戏的亲大哥总和张银银说，就算中国房地产企业都垮完了，万科也还在。

潮水退去，才知道谁在裸泳，确实如此。

资金成本、现金流、利润率、地价风险、房价风险……简而言之，大部分房企将不得不面对这些问题。

调控的中短期坚持是无疑的，那么房企在一二线城市销售明显走好短期没可能。当然，也不一定很差，每个企业也有自己的情况。

在销售整体一般的情况下，就会面临一个问题，资金成本和资金来源保障。购房者的房贷利率上升是很明显的，甚至房贷速度下降。要理解银行的难。

譬如年初，北京、重庆等城市首套房带来利率优惠普遍还有，现在很少了，不少还上浮到基准利率以上。杠杆游戏在重庆、北京近期购房的朋友都这么和张银银说。

除了对购房者房贷利率上浮，房地产企业融资成本也明显上升。银行同业、理财造成了负债端成本上升，央行市场利率调节也是个因素；现在金融去（稳）杠杆也在推进，各种表外被紧缩，市场无风险利率自然攀升。

去杠杆必然就会推升市场利率，那么出价高者得成为必然，贷款市场逆转，开发商求银行、求金融产品发行者。高价成为必然。

而不少开发商2016年高价拿地，部分款项就算再拖，现在也该逐步付了；

其次，2016拿的地也到了该开发的节奏，开发多多少少就要点启动资金，才能预售；

预售现在面临去盘速度放缓，当然有的城市目前依旧能高频率周转，但接下来进入多空博弈期，一定会相对放缓。那么现金回流将是个问题。

看最新的报道可以意识到，无论北京、上海，还是此前都还大热的重庆，实际二手房交易均出现了观望。二手房的情绪之于京沪房地产市场就是核心，之于重庆等二线城市市场，于新房情绪也是高度相关。那么，开发商就必然面临回款压力；

各种日常债务滚动也要还，融资收紧，部分钱换了却未必马上可以拿到新钱。现金流还是现金流，如何保障？真不是个说着玩的问题。

所以，万科的谨慎，准备拿自己的薪酬体系改革，这是有道理的。传递出的信号，更值得购房者、投资者深思。

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